Le viager est un mode d’investissement immobilier souvent mal compris. S’il est vrai que le secteur n’est pas sans risque, il présente tout de même des avantages qui pourraient vous faire envisager un investissement. En sachant vous y prendre, vous ferez bien de profits en toute sécurité. Nous vous disons tout ce que vous devez savoir pour acheter en viager.
Définition et avantages de l’investissement immobilier en viager
Le viager, dérivé du mot ancien viage (temps de vie), est l’un des plus vieux modes d’investissement immobilier. C’est une transaction immobilière qui met en scène un acheteur appelé « débirentier » et un vendeur qu’on nomme « Crédirentier ». L’investissement immobilier en viager constitue une transaction un peu particulière. Le débirentier doit verser au crédirentier une certaine somme appelée bouquet, au moment de la conclusion de l’achat du bien.
Ensuite, il continuera à verser une somme définie appelée rente (mensuellement ou trimestriellement) pendant tout le « temps de vie » du crédirentier. La rente est définie en fonction de l’espérance de vie du crédirentier. Il existe principalement deux types de viager. Quand le vendeur occupe encore le bien, on parle de viager occupé. Le deuxième type se dit viager libre, quand il n’y a personne.
L’investissement immobilier en viager inscrit dans le Code civil français depuis 1804 présente de nombreux avantages. Le vendeur, généralement une personne âgée à court de ressources financières, continue à avoir droit d’habitation sur le bien, tout en touchant à la rente. Pour l’acquéreur, le viager constitue un bon moyen pour s’offrir un patrimoine immobilier à un rythme maîtrisé. Le délai et le mode de payement font qu’il n’a pas besoin de recourir à un prêt bancaire. Une autre caractéristique du viager est qu’il coûte généralement moins chère qu’une transaction immobilière normale.
Comment calculer le prix d’un viager ?
Il existe plusieurs paramètres dont vous devez tenir compte au moment de calculer le prix d’un viager.
Des estimations théoriques
Pour faire un bon investissement immobilier en viager, vous devez savoir calculer le prix du bien. Avant tout calcul, il faudra définir la valeur du bien immobilier selon le prix du marché. Cela se fait comme dans avec toute transaction immobilière en tenant compte du bien, son état, et son emplacement. Après avoir déterminé cette valeur, vous pourrez calculer la valeur du bouquet et celle de la rente. Généralement, le bouquet vaudra entre 10 et 40% du prix du bien. La somme qui résultera de cette fraction sera versée le jour même de la conclusion de la transaction.
En ce qui concerne la détermination du pourcentage du bouquet, c’est le vendeur même qui s’en charge. On déduira du prix global du bien, la somme du bouquet afin de calculer la rente viagère. Sa fixation tiendra compte notamment du solde restant, de l’espérance de vie du crédirentier mais aussi de l’état du bien. L’espérance de vie est définie selon la table de mortalité de l’Insee et aussi selon l’estimation des compagnies d’assurance. S’il s’agit d’un viager occupé, l’on déduira une décote d’occupation au montant global du bien.
Cas pratique d’un viager libre
Pour un viager libre coûtant 300 000 euros, les autres paramètres peuvent s’élever, le vendeur peut appliquer 120 000 euro pour le bouquet, soit 40% du prix du bien. On considère donc 180 000 euro comme valeur résiduelle du bien. Supposons que l’espérance de vie restante pour le vendeur âgé de 90 ans (selon l’Insee) est de 6,33 ans. Pour trouver la rente annuelle, on divisera le montant résiduel par 6,33, soit 28 436 euros à verser chaque année au crédirentier jusqu’à sa mort. Evidemment, ce montant sera encore frappé par l’état du bien et la décote d’occupation dans le cas d’un viager occupé.
Les risques encourus par l’acheteur en viager
L’investissement immobilier en viager ne présente pas que des avantages. Cet investissement, il faut le dire, constitue une sorte de pari sur la mort du crédirentier. De ce fait, les surprises ne manquent pas toujours. Il se peut que finalement (heureusement) le crédirentier vive beaucoup plus que ce que prévoyaient les prédictions. Dans ce cas, l’acheteur risque de payer le bien beaucoup plus cher qu’à la normale. Par ailleurs, en raison de la variation des prix du marché immobilier, la valeur de votre bien pourrait bien avoir baissé au moment où vous en prenez enfin possession.
Astuces pour limiter les risques
Pour limiter les risques, vous pouvez, dans un premier temps, bien négocier le prix de vente du bien. Généralement, ce n’est pas l’offre qui manque dans ce secteur. Si vous réussissez à bien négocier le prix, vous aurez ainsi couvert une bonne partie des pertes possibles. Pour éviter de surpayer le bien, vous pouvez aussi décider de vous limiter au bouquet. Vous ne payez donc pas de rente, et vous entrerez en possession du bien à la mort du crédirentier. Enfin, en optant pour le viager non occupé, il y aussi peu de risques que vous surpayiez. Avec cette option vous pourrez intégrer le bien ou le louer pour compenser les pertes.